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• 作者： 王咸鋒
• 出版社：清華大學出版社
• 出版日期：2013/08/01
• 語言：簡體中文

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內容來自YAHOO新聞

7成看跌！房市看空比直追金融海嘯

【記者柯安聰台北報導】房市交易量陷入低谷，根據永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查顯示，全台看跌房價的比例，短期、長期分別來到69%、70%，看空未來1季的比例直追金融海嘯2008Q4、2009Q1。其中，小幅看跌未來1季房價3%~10%的受訪者，高達55%，而「長期」也以小幅看跌房價佔41%最高，可見房價小跌3%~10%，逐漸成為市場共識。

另外，認為未來半年「不是」購屋時機的比重從50%上升到55%，相對來說，認為未來半年「是」購屋時機的比重則從38%下滑到31%，房地合一拍板後的年底前購屋輕稅誘因並未促進交易量提升。調查顯示，無論是認為未來半年「是」或「不是」，都把「高房價」視為最重要的關鍵，反而對於年底前進場可適用房地分離舊制，或明年進場可享自用優惠都未擺在優先考量因素，可見唯有降價才能解開當前房市成交的結。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2015全球經濟上半年復甦不穩，第3季又出現全球股災、貨幣戰爭開打的混沌局面，原本的低成長的新常態格局再生變數。而台灣經濟成長率遭逢保「1」甚至「保正」的挑戰，政治、政策方面更有總統大選、房地合一、囤房稅、限貸、查稅、持有稅大增等議題，持續壓縮買氣，屋主降價求售意願不斷攀升，相當有利民眾把握最後輕稅購屋期，看屋、議價購屋。

葉凌棋強調，房地產本來就能滿足自用、自住、置產的多功能需求，面對現在這個變動頻繁的經濟環境，只要產品力強、價格合理修正，相信Q4能吸引更多剛性需求及避險買方進場。除了購屋信心、意願的回溫，以及屋主在價格上的讓利，另一方面，銀行對於自住買方的體諒與支持，將是促進交易量回溫、降價推進的另一股助力。葉凌棋解釋，限貸是房市交易量下滑的主因之一，早在奢侈稅上路前一年，央行在2010年就開始對特定地區實施選擇性信用管制，透過聯徵中心最新公布的資料顯示，六都房貸利率普遍攀高，成數下修尤以雙北市最為明顯。

葉凌棋表示，銀行放貸保守，雙北市、新竹、台中貸款成數不足6成。以台北市為例，今年成交均價為每坪64.5萬，但銀行估值就先打88折，最後實質核貸金額可能更只剩34.2萬，表示買方每坪要自籌30.3萬的頭期款。如果買1間30坪的房屋，就要手頭先有900多萬現金。民眾購屋自備款負擔沉重，若以家庭可支配所得的30%儲蓄作為自備款來源，則台北、新北首購要存23.5、14.6年，自然會影響買屋時程及意願。

葉凌棋建議實質貸款成數低，雙北、新竹、台中均未達成交單價的60%，可見目前進場購屋的買方購買能力堅實，並無投資客操作高槓桿比例的生存空間，另一方面也顯示銀行放款品質絕對禁得起壓力測試的考驗，因此有關單位適度鬆綁對自住客限貸規定，不但可以活絡內需市場，也可加速房價修正。

根據本季民調數據顯示，民眾認為未來半年「不是」購屋時機的比重達55%，較Q2調查時增加5%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查結果得出未來半年「不是」購屋時機，為2014年Q3以來新高，預期購屋決策仍偏保守。其中，房價因素占71%。想等明年進場，適用房地合一自用優惠才3%。認為未來半年是進場好時機的，主要也認為議價空間拉大，顯見有意進場的民眾，多是希望能撿到便宜。無論是想今年進場想沿用房地分離舊制，或是等明年進場可用自用優惠的比例均低，可見降價誘因大於省稅誘因，即便有輕稅的條件作支撐，但合理降價才能讓成交擴量的關鍵。

本季調查指出，年底前的看漲比例僅11%，為金融海嘯2008Q4、2009Q1連兩季7%以來的新低；看跌比例69%，僅次於2008Q4、2009Q1的82%、77%。有高達55%，近6成民眾，未來1季小幅看跌房價3%~10%，未來1年小幅看跌房價也佔41%最高。

黃舒衛分析，8/13央行鬆綁部分區域限貸，但88%民眾認為無助市況回溫，整體房價會維持修正的態勢，再加上55%認為房地合一有助跌效果，故看跌比例持續增加。不過，由於今年全球資金寬鬆的環境並未改變，房價大跌機會並不高，若消費者過度期待房價會大幅修正，恐錯過把握最後輕稅購屋的良機。

對於目前有意售屋的屋主，怎樣的價格才可以吸引消費者?本季調查發現，Q3調查有高達34%，進場購屋理想價在「成交行情正負10%內」，其次為「比成交行情低10%~20%」的33%。相對來說，65%屋主行情認知停留在「成交行情正負10%內」，顯示買方期待再降更多。黃舒衛表示，距離舊制的最後「黃金購屋期」，若扣除1個月買賣移轉登記的交屋手續時間，只剩2個多月，賣方須掌握售屋節奏。明年房地合一上路後，不僅去化時間將拉長、持有成本提升，另外，還有房價下跌的高度風險。建議有意售屋的屋主，若要加速成交時間、加大成交機會，要按照最新行情價再酌讓10%。

全球金融動盪，民眾投資工具選擇更趨保守，選擇股票、人民幣的比例衰退最多，反而選擇台幣定存、保險、黃金的避險需求上升。政府調控，房市靠自住客撐盤，比例逼近7成，市場體質越趨健康。雖然投資保值需求衰退，但房市修正遠不如股、匯市，因此依然穩居投資工具首選，較Q2調查結果微升1%。

葉凌棋表示，由內政部資料統計可發現，今年1-8月全台六大直轄市的建物買賣移轉量，與去年同期相較，年衰退幅度仍有18.8%，創1999年有統計以來的同期新低紀錄。而新竹縣市也創2004年以來同期新低。全台1-7月成交量只剩15萬9419棟，較去年同期少17.1%，較2007年25萬9870棟高峰期大幅衰退38.7%，僅比歷史低量的2001年多4399棟，市場交易量進入冰封期。

葉凌棋分析房價部份，台北市Q3最新房價為每坪61.3萬元，較Q2下滑7.1%，更較2013年Q4最高點下跌10.5%，已經破1成大關，而新北、新竹也較歷史高點下挫6.4%、7.5%，都呈現價格走勢下滑、逐漸累積跌幅的現象，已不是來回修正、有進有退的微幅變動。值得注意的是，桃園、台中、台南、高雄原來基期較低區域，也從單季2%以內的微幅下修，開始加入跌價行列。全台全台豪宅呈現全面價跌量縮，店面、土地交易總金額都萎縮3成以上，商辦更減少53%。

葉凌棋指出，除了國際局勢不明、國內經濟陷僵局，房市部分雖有房地合一前的輕稅優惠，但需求面的買氣不增反減，網路留言或來電都較立法前下滑3成以上。另一方面，尚有新增供給量增，持續加大賣壓的隱憂。葉凌棋表示，奢侈稅後全台新增住宅使照達總量4.1%，其中桃園膨脹最多，明年1月1日奢侈稅落日之後，龐大的賣壓將成為加速價格修正的未爆彈。預期在全球金融不穩、國內大選、政策加碼管制之下，買方追價意願更低，價格下修力道更大。建議買方可掌握Q4屋主獲利了結或年底出清的節稅需求，趕上最後輕稅購屋的機會。(自立電子報2015/9/15)

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/7成看跌-房市看空比直追金融海嘯-140059546.html

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